Zadłużone mieszkanie – co robić?

Jak sprzedać zadłużone mieszkanie?

W dzisiejszych czasach zadłużone mieszkanie jest dość powszechnym problemem. Aby wpaść w spiralę zadłużenia naprawdę nie trzeba wiele. Przez zadłużenie mieszkania rozumiemy takie sytuacje jak: obciążenie mieszkania hipoteką, która przed sprzedażą musi być spłacona lub przeniesiona na nowego nabywcę. Inny problem to zadłużenie, które powstało z powodu nieuregulowania przez jej właściciela należności do spółdzielni. W tym przypadku, również możemy mieć problem podczas sprzedaży, ponieważ kupujący ma prawo zażądać zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami. Kolejny przypadek to, gdy mieszkanie jest obciążone innymi niż hipoteka długami właściciela. Wówczas jego wierzyciele mogą wszcząć egzekucję w stosunku do nieruchomości, czego w ich imieniu i na ich wniosek faktycznie dokonuje komornik.

Jak może powstać zadłużenie na nieruchomości?

Zajęcie komornicze

Każdy lokal mieszkalny, będący odrębną nieruchomością lokalową, dom mieszkalny jak i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, czyli tak zwane mieszkania i domy własnościowe, mogą zostać zlicytowane w toku postępowania egzekucyjnego przez komornika. Licytacja, czyli tzw. publiczna sprzedaż, w której może uczestniczyć każdy zainteresowany kupnem, prowadzona jest przez komornika, pod nadzorem sędziego z sądu właściwego dla miejsca położenia licytowanej nieruchomości, na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Po sprzedaży mieszkania z licytacji komorniczej pokrywane są długi właściciela. Cena takiej sprzedaży nieruchomości jest zazwyczaj niższa od ceny rynkowej. Oznacza to, że albo długi właściciela mogą nie zostać pokryte w całości, albo po ich spłacie otrzyma on dużo mniej gotówki, niż otrzymałby sprzedając mieszkanie lub dom na własną rękę. Tu trzeba zaznaczyć, że podczas licytacji komorniczej cena wywoławcza w I terminie wynosi bowiem ¾ ceny oszacowania. Jeśli nie dojdzie do sprzedaży, wyznacza się II termin, w którym cena wywołania wynosi już 2/3 ceny oszacowania.

Jest wiele banków, które posiadają w swojej ofercie możliwość pomocy w sprzedaży nieruchomości stanowiących zabezpieczenie hipoteczne na warunkach rynkowych. Jest to bardzo dobre rozwiązanie zarówno dla dłużnika, jak i banku, ponieważ przy sprzedaży komorniczej uzyskane środki mogą okazać się niewystarczające na pokrycie zadłużenia. W tym przypadku dłużnik chcący skorzystać z takiej opcji musi wyrazić zgodę, aby bank działał w jego imieniu i, we współpracy z pośrednikiem nieruchomości sprzedał mieszkanie na rynku komercyjnym. Z reguły koszty pośrednika w takim wypadku pokrywa bank.

Hipoteka

Co to jest hipoteka? Otóż, hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które daje wierzycielowi (w tym przypadku bankowi) zabezpieczenie na nieruchomości na wypadek niespłacenia przez kredytobiorcę zobowiązania. Hipoteka powstaje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej właściwej dla danej nieruchomości, a wygasa po tym, jak spłacisz kredyt hipoteczny. Kredyt hipoteczny jest jednym z najbardziej popularnych kredytów, chętnie udzielanych przez banki, ponieważ zabezpieczenie w postaci mieszkania danego pod zastaw jest dla nich bardzo dobrym zabezpieczeniem. Natomiast dla klientów jest to dość ryzykowne rozwiązanie, gdyż zwłoka w spłacie może skończyć się nawet utratą mieszkania, które zostanie przejęte przez komornika.

W przypadku sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką, w stosunku do której egzekucja się nie toczy, trzeba spełnić kilka formalności. Należy uzyskać zgodę banku, którego kredyt ta hipoteka zabezpiecza. Zgoda obejmuje wykreślenie hipoteki w chwili otrzymania zapłaty za całość zobowiązania. W takim wypadku kupujący, zamiast przelać pieniądze na rzecz sprzedawcy, przelewa je na rachunek wskazany przez bank, a po pokryciu należności bank wykreśla hipotekę z księgi wieczystej.

Zaległe opłaty

Zaległe opłaty najczęściej dotyczą niezapłaconego czynszu lub rachunków za media. Jeżeli chodzi o media to na początek dostawcy wysyłają upomnienia, a następnie odcinają dostęp do mediów. Lecz kiedy mamy duże zaległości w opłacaniu czynszu i pomimo wielu upomnień i nakazów nic z tym nie robimy, może skończyć się to eksmisją.

W przypadku kiedy kupujemy nieruchomość dla własnego bezpieczeństwa powinniśmy zażądać od sprzedającego zaświadczenia ze spółdzielni o niezaleganiu z opłatami. Jeśli widnieje tam jakieś zadłużenie, strony mogą umówić się w ten sposób, że kupujący część środków na jego spłatę przeleje bezpośrednio do spółdzielni, resztę płacąc sprzedającemu. Dzięki temu sprzedający pozbędzie się długów, a kupujący będzie miał pewność, że zostały one uregulowane.

Zadłużone mieszkanie co zrobić? W jaki sposób pozbyć się całego zadłużenia?

Problem z zadłużonym mieszkaniem jest znany nie od dziś, a rozwiązanie jego nie należy do prostych, w szczególności, kiedy nieruchomość zajęta jest przez komornika. W takim przypadku należy jak najszybciej znaleźć rozwiązanie na pozyskanie gotówki na spłatę zadłużenia. Nie warto jednak zaciągać kolejnych pożyczek na spłatę długu, ponieważ w ten sposób popadniemy w kolejne długi i nie będzie szans na ich spłatę. Jeżeli już koniecznie musimy się zapożyczyć, warto pomyśleć o pożyczce prywatnej. najlepiej od kogoś znajomego lub rodziny. Tu mamy możliwość dogadać się na dogodne warunki spłaty. W przypadku kiedy mamy kilka pożyczek, można zastanowić się nad ich konsolidacją.
Kiedy jednak nie mamy żadnych szans na spłatę całego długu, warto zastanowić się nad sprzedażą nieruchomości do firmy zajmującej się skupem nieruchomości z obciążeniami.

Tak więc, jak sprzedać zadłużone mieszkanie?

Sprzedaż zadłużonego mieszkania na rynku wtórnym jest ostatecznością w przypadku, gdy nie mamy już żadnej możliwości spłaty danego długu. Na poczet spłaty długu, dłużnik przekazuje część uzyskanych pieniędzy. W chwili, gdy oferta z długiem przyjmowana jest do sprzedaży, istotne są wpisy w księdze wieczystej, ponieważ może okazać się, że istnieją jeszcze inne długi lub zobowiązania finansowe. Ponadto czysta kartoteka lub ujawnienie ukrytych zobowiązań chroni dłużnika przed ewentualnymi kolejnymi roszczeniami.

Zadłużone mieszkanie sprzedajemy zazwyczaj kiedy powstają długi poprzez niezapłacony czynsz, zaciągnięte kredyty hipoteczne oraz pożyczki. Z reguły biuro nieruchomości lub agent zajmują się wszelkimi formalnościami z tym związanymi oraz notariuszem, mogą także zaproponować wynajem lub zamianę. Warto jednak zadbać o to, aby sprzedażą zadłużonego mieszkania zajęli się ludzie, do których mamy zaufanie.

Zobacz: skup mieszkań z problemami.

Brak komentarzy

Napisz komentarz

ZADZWOŃ