FAQ

Sprzedaż nieruchomości z lokatorem według prawa jest jak najbardziej możliwa. Więc, jak sprzedać nieruchomość z lokatorem? Zakup nieruchomości na rynku wtórnym z lokatorem nie należy do częstych inwestycji, lecz nie możemy wykluczyć takiego stanu rzeczy. Trzeba jednak liczyć się z tym, że nie jest łatwo znaleźć kupca na tego typu nieruchomość, a i cena powinna być odpowiednio zredukowana, aby zrekompensować niedogodności kupującemu. Istotne jest to, aby poinformować przyszłego nabywcę o sytuacji prawnej nieruchomości, jak również o osobach w niej zameldowanych.
Kupujący mieszkanie wraz z najemcą ma możliwość jego eksmisji, poprzez złożenie odpowiedniego wniosku do sądu. Można również sprzedać mieszkanie ze służebnikiem lub z dożywotnikiem, czyli z osobami, które w danym lokalu mogą mieszkać aż do swojej śmierci .Tu należy podkreślić, że nie ma obowiązku informowania służebnika lub dożywotnika o sprzedaży nieruchomości.
Jednak kupując mieszkanie z lokatorem może być dla nas niezwykle opłacalne, w przypadku, kiedy transakcję traktujemy wyłącznie, jako zabezpieczenie kapitału i nie mamy zamiaru tam mieszkać.

Zastanawiając się, jak sprzedać współwłasność mieszkania, należy najpierw zapoznać się z definicją współwłasności mieszkania.
Otóż, współwłasność to posiadanie jednakowego prawa własności do jednej rzeczy przez kilku właścicieli. Oznacza to, że prawa poszczególnych właścicieli nie są uzależnione od wysokości ich udziałów – każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej nieruchomości, a nie jej części.
Najczęściej do współwłasności dochodzi na wskutek dziedziczenia, kiedy po jednym spadkodawcy dziedziczy majątek spadkowy kilka osób jednocześnie. Na skutek dziedziczenia, każdy ma różne oczekiwania co do masy spadkowej, a w szczególności kiedy chodzi mieszkanie lub inną nieruchomość. Działa to w ten sposób, że jedni spadkobiercy chcą nieruchomość zachować, jedni sprzedać, a jeszcze inni nie chcą robić nic. Jeżeli spadkobiercy nie dojdą do porozumienia, warto zastanowić się nad sprzedażą udziału.
To właśnie własność ułamkowa powoduje, że każdy właściciel może rozporządzać swoim prawem zgodnie ze swoją wolą, według przysługującego mu udziału. Nie musi wówczas ubiegać się o zgodę innych współwłaścicieli.
Jak więc sprzedać udziały w mieszkaniu?
Aby sprzedać swoją część udziałów w mieszkaniu lub innej nieruchomości wystarczy znaleźć odpowiedniego nabywcę, który będzie skłonny wejść w sytuację prawną sprzedającego, skompletować dokumenty i podpisać umowę. Cały proces sprzedaży udziału dokonywany jest w taki sam sposób jak sprzedaż pełnej własności. Sprzedaż połowy mieszkania nie jest w żaden sposób utrudniona przepisami i wymaganiami, które stawia nam Notariusz. Jedyne co należy zrobić, to znaleźć nabywcę. A co najważniejsze, decyzja o sprzedaży swojej części może być podjęta samodzielnie bez konieczności uzyskania zgody współwłaściciela.

Jednym z czynników, dzięki któremu łatwiej sprzedamy mieszkanie jest lokalizacja. Szybka sprzedaż w dużym mieście takim jak np. Warszawa to szybki dostęp do gotówki. Cały czas utrzymuje się silny popyt na mieszkania na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, to bardzo dobra wiadomość dla osób oferujących obecnie mieszkania na sprzedaż.
Co lepsze – indywidualna sprzedaż czy biuro nieruchomości?
Zamieszczenie atrakcyjnie przygotowanej oferty w internecie to warunek konieczny rozsądnego podejścia do procesu sprzedaży. Dla sprzedającego istotą rzeczą jest, aby cena była najkorzystniejsza. Niemniej, sprzedający nie może czekać w nieskończoność. Im dłużej trwa proces sprzedaży, tym większe są koszty stałe – takie jak czynsz i podatki, które generuje nawet niezamieszkałe mieszkanie. Przed rozpoczęciem sprzedaży należy dobrze wszystko zaplanować i działać taktycznie, aby transakcja jak najszybciej zakończyła się sukcesem. Jednak bardziej opłacalny sposób na sprzedaż mieszkania to skorzystanie z pomocy naszej Agencji Nieruchomości. Nasi przedstawiciele posiadają wieloletnie doświadczenie w sprzedaży mieszkań, co znacznie ułatwia szybkie znalezienie kupca.

Sprzedaż mieszkania to proces długi i męczący. Jednak istnieją sposoby, żeby usprawnić ten proces i uzyskać dobrą cenę. Dość rzadko zdarza się, że mieszkanie zostanie sprzedane powyżej ceny wywoławczej. Należy zatem mądrze wycenić nieruchomość. Podczas wyceny należy zadbać, aby żądana kwota była atrakcyjna dla kupującego, a przy tym uwzględniała możliwość niewielkiej obniżki, co dodatkowo zachęci do kupna lokalu.
Kiedy ustalimy już cenę należy przejść dalej czyli do przygotowania oferty. Lepiej spędzić nad nią więcej czasu, ponieważ to właśnie wygląd i informacje w niej zawarte będą kluczem do sprzedażowego sukcesu. Teraz spokojnie można wystawić swoją nieruchomość na sprzedaż w formie ogłoszeń internetowych.
Należy zdawać sobie sprawę z tego, że samodzielna sprzedaż może potrwać nawet kilka miesięcy, a nawet i lat. Warto jednak zastanowić się czy nie powierzyć swojej sprawy profesjonalnej firmie takiej jak Ideal Nieruchomości, która zatroszczy się o wszystko. Ponadto, agencja nieruchomości zadba również o wszelkie dokumenty, zgody i pozwolenia. Bezboleśnie przeprowadzi przez cały proces. Skorzystanie z usługi agencji nieruchomości jest nie tylko wygodne, ale również zwiększa bezpieczeństwo.

Osoby, które są zainteresowane sprzedażą zadłużonego mieszkania mogą to zrobić samodzielnie, lecz kiedy nie czują się pewnie, mogą również skorzystać z pomocy skupu nieruchomości.
Sprzedaż zadłużonego mieszkania jest bezpieczne dla wierzyciela, czyli dla osoby czy podmiotu, która wysuwa roszczenia w stosunku do nieruchomości. Po spłacie lokalu określona część sumy jest od razu przeznaczona na spłatę zadłużenia do wierzyciela. Pozostała kwota jest przekazywana na rachunek sprzedającego.
W efekcie sprzedaż mieszkania zadłużonego pozwala jego dotychczasowemu właścicielowi na spłacenie swojego długi. W przypadku, gdy na mieszkaniu ciążyła hipoteka, jest ona także wykreślana z księgi wieczystej.
Prowadzony przez nas skup nieruchomości wychodzi naprzeciw potrzebom właścicieli zadłużonych lokali mieszkalnych. Zapewniamy pomoc w formalnościach, a także oferujemy zaliczki na pokrycie zadłużenia w spółdzielni mieszkaniowej, aby otrzymać stosowne zaświadczenie do sprzedaży nieruchomości.

Sprzedaż mieszkania z zameldowanym lokatorem jest możliwa, aczkolwiek trudna.
Prawo własności umożliwia rozporządzaniem swoim mieniem w nieograniczony sposób w zakresie zbywania, obciążania nieruchomości. Będąc właścicielem można bez wiedzy i zgody osoby zamieszkującej w mieszkaniu je zbyć. Problem polega jednak na usunięciu z mieszkania osoby tam zamieszkującej.
Taka sytuacja nie jest powszechna, ale jednak zdarza się, że w danym mieszkaniu będzie znajdował się lokator. Kiedy próba dogadania się z nim lub szybkiego eksmitowania go z budynku nie odniosą upragnionego skutku, właścicielowi pozostaje sprzedaż mieszkania z lokatorem.
Co w takim przypadku? Czy właściciel takiej nieruchomości ma szansę na sprzedaż takiego lokalu?
Jak najbardziej, tylko trzeba liczyć się z tym, że odbywa to się kosztem ceny nieruchomości, która w zależności od lokatora może zbliżyć się do właściwej wartości mieszkania lub znacznie ją obniżyć.
Wpływ na to mają takie aspekty, jak:

• czy lokator opłaca czynsz,
• czy ma dożywotnie prawo mieszkania w lokalu,
• w jakim jest wieku,
• czy to najemca, krewny właściciela czy matka z dzieckiem,
• czy podjęte zostały kroki mające na celu eksmisję lokatora.

Innymi ważnymi kwestiami dla strony kupującej będą wszelkie kwestie prawne, jak np. czy właściciel ma prawo sprzedać taki lokal. Warto postarać się o jak największą liczbę dokumentów rozjaśniających sytuację i tym samym ułatwiających sprzedaż mieszkania z lokatorem. Jeśli takiego lokalu właściciel chce pozbyć się jak najszybciej, powinien on znacznie obniżyć cenę i podkreślić to w ogłoszeniu.
Jeżeli wiesz, że nie poradzisz sobie ze sprzedażą, nasz skup nieruchomości odkupi taką nieruchomość. Dla nas nie jest to problemem, ponieważ nasi pracownicy posiadają duże doświadczenie i profesjonalizm w tym zakresie, zaplecze prawne oraz wiedzę i mogą pozwolić sobie na prowadzenie długotrwałych postępowań sądowych prowadzących do eksmisji.

Warto zauważyć, że współwłasność mieszkania nie jest rzadkim zjawiskiem. Mieszkaniowymi wspólnikami są na przykład osoby, które otrzymały całość lub pewną część nieruchomości w ramach spadku.
Czy możliwa jest więc sprzedaż udziału w nieruchomości?
Jak najbardziej możliwa jest sprzedaż udziału w nieruchomości. Alternatywą dla zniesienia współwłasności może być po prostu sprzedaż udziału we współwłasności. Można jednoczesne zbyć udziały wszystkich współwłaścicieli jednemu nabywcy, jak też indywidualnie zbyć udziały poszczególnych współwłaścicieli.
Rozporządzenie udziałem we współwłasności jest prawem zbywalnym, a jako takie nie może być wyłączone ani ograniczone.
Zgodnie z art. 57 § 1 K.c. „nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne”.
Natomiast art. 58 § 1 mówi: „czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy”.
Sprzedaż udziału w nieruchomości stanowi przeniesienie własności w części przysługującej współwłaścicielowi. Współwłaściciel może zatem rozporządzić swoim udziałem we współwłasności bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Od 1 stycznia 2019 r. weszła w życie nowelizacja przepisów, która pozwala sprzedać odziedziczoną nieruchomość przed upływem pięciu lat od momentu jej nabycia przez spadkobierców.
Pięcioletni okres, po którego upływie wolno sprzedawać nieruchomość bez PIT, jest liczony od daty jej nabycia lub wybudowania przez spadkodawcę, a nie tak jak było wcześniej od dnia śmierci spadkodawcy.
Jeżeli spadkodawca w chwili śmierci nie będzie posiadał nieruchomości przez okres pięciu lat. Czas ten będzie wliczony do okresu wymaganego do sprzedaży nieruchomości przez spadkobiercę bez konieczności zapłaty podatku.
Obecne przepisy wprowadziły również nowe zasady przy nabyciu nieruchomości w drodze działu spadku. Przed zmianą było tak, że osoba nabywająca nieruchomość musiała uwzględniać dwa terminy. Pierwszy ten, w którym stała się właścicielem pierwszej części i drugi, w którym stała się właścicielem pozostałej. Po zmianach dział spadku nie będzie oznaczał jej nabycia.
Modyfikacja ustawy obejmuje również wdowy i rozwodników. Zgodnie z nowym brzmieniem przepisów mają one możliwość sprzedaży nieruchomości w ciągu pięciu lat od jej nabycia do majątku wspólnego, a nie jak było wcześniej od dnia rozwodu lub owdowienia.