Współwłasność mieszkania – jak sprzedać?

Jak sprzedać współwłasność mieszkania?

Na początek warto wyjaśnić, czym jest współwłasność mieszkania. Otóż, współwłasność to posiadanie jednakowego prawa własności do jednej rzeczy przez kilku właścicieli. Oznacza to, że prawa poszczególnych właścicieli nie są uzależnione od wysokości ich udziałów – każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej nieruchomości, a nie jej części. Oczywiście, mniej korzystne jest posiadanie udziału w nieruchomości niż wyłączną własność. 

Wiąże się to nie tylko z faktem, że udział będzie warty o wiele mniej niż całość danego lokalu lub domu. Należy również zdawać sobie sprawę, że posiadanie lokum „na spółkę” w praktyce generuje spore problemy. Wystarczy tylko wspomnieć, że współwłaściciele mogą mieć zupełnie inne plany na dalsze wykorzystanie mieszkania. Na całe szczęście, współwłasność mieszkania może zostać zniesiona.

Rodzaje współwłasności:

O współwłasności mówimy w przypadku, gdy własność tej samej rzeczy (prawa), np. domu, mieszkania lub innej nieruchomości, przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

Odróżniamy dwa rodzaje współwłasności:

  • współwłasność w częściach ułamkowych 
  • współwłasnością łączną (niekiedy zwaną również bezudziałową).

Obecne prawo mówi o tym, że, współwłasność nieruchomości, domu, działki czy innej rzeczy może być zniesiona. Pozwala na to zapis Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Art. 210, zgodnie z którym: “Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności”. Natomiast, Art. 211 tej samej ustawy, mówi: “Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba, że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo, że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości”.

Przykłady najczęściej występującej współwłasność

Współwłasność poprzez dziedziczenie

Najczęściej do współwłasności majątku dochodzi wskutek dziedziczenia, kiedy po jednym  spadkodawcy dziedziczy majątek spadkowy kilka osób jednocześnie. W przypadku, gdy spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się odpowiednie przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, a wśród nich przepisy dające każdemu ze współspadkobierców uprawnienie do dokonywania wszelkich czynności i dochodzenia wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa wynikającego ze wspólności majątku spadkowego. 

Zazwyczaj w następstwie dziedziczenia, każdy spadkobierca ma odmienne oczekiwania co do masy spadkowej. Niektórzy chcą nieruchomość zachować, inni zaś sprzedać. Jak więc wybrnąć z takiej sytuacji? W takim przypadku najlepszym rozwiązaniem jest próba polubownego dojścia do porozumienia. Posiadanie udziału wiąże się z regulowaniem comiesięcznych zobowiązań w postaci opłat, wobec tego dobrze jest poczynić ustalenia, które wszyscy zaakceptują. W przypadku, kiedy nie ma możliwości porozumienia się, jedynym rozwiązaniem pozostaje sprzedaż posiadanego udziału. 

Współwłasność powstała po rozwodzie

Niestety rozwód nie należy do przyjemnych spraw, ale trzeba zmierzyć się z rzeczywistością i zająć się sprawami prawnymi. W obliczu rozwodu zgodny podział majątku nie jest sprawą prostą. Bardzo często małżonkowie nie mogą dojść do porozumienia, a podział majątku wspólnego musi nastąpić na drodze sądowej. Aby doszło do podziału mieszkania po rozwodzie, należy złożyć odpowiedni wniosek do sądu rejonowego (właściwego ze względu na lokalizację majątku wspólnego małżonków). We wniosku trzeba wyszczególnić składniki majątku wspólnego, które mają zostać podzielone (mieszkanie, działki, dobra majątkowe, meble itp). W przypadku nieruchomości konieczne będzie też przedłożenie odpisu z księgi wieczystej. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że obie strony postępowania mają takie same prawa do podziału majątku. Tak więc, mieszkanie po rozwodzie przeważnie jest dzielone po połowie i nie ma wpływu, która strona jest odpowiedzialna za rozwód. W wyjątkowych przypadkach jedna ze stron może ubiegać się o nierówny podział majątku wspólnego. Przesłanką są tu sytuację, w których jeden z małżonków rażąco zaniedbywał potrzeby rodziny i nie przyczyniał się do powstania majątku wspólnego. Przykładem może tu być okres długotrwałej separacji, nałóg prowadzący do utraty pieniędzy, brak pracy, który nie był wynikiem złego stanu zdrowia, a jedynie brakiem chęci do podjęcia zatrudnienia. Strona, która ubiega się o nierówny podział mieszkania po rozwodzie musi udowodnić swoje przesłanki. Takie postępowanie sądowe jest dość skomplikowane i kosztowne. W przypadku równego podziału majątku koszt postępowania sądowego wyniesie ok. 300 zł. Wniosek o nierówny podział mieszkania po rozwodzie może być już znacznie bardziej kosztowny. W przypadku gdy sąd zarządzi sprzedaż mieszkania po rozwodzie, odbywa się ona zgodnie z przepisami dotyczącymi sprzedaży nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego. Oznacza to, że w drodze licytacji robi to komornik. W efekcie zawyża to koszty procesu oraz obniża ostateczną wartość mieszkania.

Zniesienie współwłasności – notarialne lub sądowe

W sytuacji kiedy współwłaściciele nieruchomości nie mogą dojść do porozumienia, istnieje możliwość zniesienia współwłasności. Może odbyć się to po zgodzie wszystkich współwłaścicieli na drodze umowy albo przed sądem, gdy współwłaściciele nie zgadzają się co do podziału.

Aby uniknąć kłopotu i uwolnić się od ciążącego nas problemu, można sprzedać swój ułamkowy udział w danym lokum. Należy jednak zwrócić uwagę na to, że oferta sprzedaży udziału raczej nie wzbudzi dużego zainteresowania na rynku. Potencjalny nabywca mieszkania, zazwyczaj nie jest zainteresowany perspektywą zakupu np. 1/3 lub 1/2 nieruchomości i zarządzania lokalem lub domem razem z obcymi osobami. Co więcej, w sprzedaży udziału raczej nie pomoże agent nieruchomości. Natomiast propozycja cenowa ze specjalnej firmy zajmującej się skupem udziałów w nieruchomościach prawdopodobnie będzie bardzo niska.

Mamy do wyboru jeszcze inne rozwiązanie niż sprzedaż swojego ułamkowego udziału w nieruchomości. Współwłasność mieszkania może zostać zniesiona poprzez umowę podpisaną u notariusza albo na skutek postępowania sądowego. Dobrze jest, kiedy współwłaściciele sami dojdą do porozumienia i ustalą wszystkie szczegóły związane np. ze sposobem podziału nieruchomości oraz spłatami/dopłatami. Niestety porozumienie nie zawsze jest możliwe do osiągnięcia. Właśnie dlatego zniesienie współwłasności na drodze sądowej często okazuje się koniecznością. Warto wiedzieć, że taka opcja już na wstępie będzie kosztowała 1000 zł. Opłata sądowa jest zredukowana do 300 zł, jeżeli wniosek do sądu rejonowego (o zniesienie współwłasności) zawiera projekt zaakceptowany przez wszystkie zainteresowane strony.

Sprzedaż udziału spadkowego

Własność ułamkowa powoduje, że każdy właściciel może rozporządzać swoim prawem zgodnie ze swoją wolą – według przysługującego mu udziału. Nie musi wówczas ubiegać się o zgodę innych współwłaścicieli.

Warto także zaznaczyć, że w tym przypadku istnieje możliwość prowadzenia egzekucji komorniczych w stosunku do części nieruchomości w posiadaniu dłużnika.

Z kolei współwłasność łączna nie daje takiego prawa – wówczas współwłaściciel nie może rozporządzać swoim prawem aż do momentu, w którym stosunek prawny trwa, na przykład aż do rozwodu. Wówczas rozporządzanie taką nieruchomością wymaga uzyskania zgody wszystkich właścicieli.

Przy współwłasności łącznej nieruchomość nie może być zajęta i sprzedana przez komornika, gdy zgody nie wydali inni współwłaściciele. Taka nieruchomość nie może stanowić także zabezpieczenia kredytu hipotecznego, gdy wszyscy współwłaściciele nie wyrażą na to zgody.

Zobacz również: skup udziałów w nieruchomości.

Brak komentarzy

Napisz komentarz

Call Now ButtonZADZWOŃ