sprawdzanie-stanu-nieruchomosci

Stan prawny nieruchomości – z jakimi dokumentami warto się zapoznać?

sprawdzanie-stanu-nieruchomosci

Przed dokonaniem transakcji kupna nieruchomości, warto poznać jej stan prawny. Jest to bardzo istotne, gdyż od tego zależy, czy w późniejszym czasie będziemy mogli w pełni cieszyć się ciepłem domowego ogniska. Kupując nieruchomość z pomocą pośrednika – można liczyć, że ten sprawdzi za nas wszystkie wymagane dokumenty i status nieruchomości. Natomiast samodzielna transakcja będzie wymagać od nas sprawdzenia kilku fundamentalnych faktów. Najważniejsze będzie ustalenie stanu prawnego nabywanej nieruchomości. Od czego zacząć?

1. Wgląd do księgi wieczystej

Jednym z najważniejszych kroków przed zakupem nieruchomości jest analiza księgi wieczystej, która prowadzona jest przez właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości Sąd Rejonowy. Należy podkreślić, że dostęp do nich jest jawny. Dlatego tak istotne jest, aby sprawdzić zgodność zapisów w księdze z aktualnym stanem prawnym nabywanej nieruchomości. Zrobimy to w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych, prowadzonym przez Ministerstwo Sprawiedliwości.

Przeglądając Księgę Wieczystą dowiemy się: co dokładnie stanowi przedmiot transakcji (dział I), jego położenie, powierzchnię oraz sposób korzystania; kto jest właścicielem nieruchomości (dział II) i na jakiej podstawie został dokonany wpis w tym miejscu (umowa sprzedaży, darowizny, zamiany, postanowienie sądu, itp); czy nieruchomość obciążona jest prawami osób trzecich (dział III), np. użytkowaniem, dożywociem, służebnościami. Warto zwrócić uwagę na to, że prawa te nie zawsze ujawnione są w księdze. Tu warto zajrzeć do podstawy nabycia (akt notarialny) lub liczyć na uczciwość sprzedającego.

Także, jaki jest stan hipoteki (dział IV). Tu odnajdziemy wpisy odnoszące się do zabezpieczenia kredytu lub pożyczek ciążących na nieruchomości z uwzględnieniem: wysokości kredytu, kwoty i rodzaju hipoteki, a także nazwy wierzyciela. W dziale IV znajdują się również hipoteki przymusowe. Ważnym jest, że kwota stanowiąca wysokość kredytu wpisana w dziale IV księgi wieczystej. Bardzo rzadko odpowiada rzeczywistej kwocie zadłużenia kredytowego danej nieruchomości. Faktyczne saldo potwierdzi aktualne zaświadczenie z banku lub wyciąg z rachunku bankowego kredytobiorcy.

Jeżeli dla nieruchomości nie została założona księga wieczysta, dokumentem potwierdzającym własność może być akt notarialny zakupu lub darowizny, orzeczenie sądu o nabyciu spadku, a także zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej potwierdzające przysługujące prawo do lokalu.

2. Wypis z rejestru gruntu i budynków

Przede wszystkim znajdziemy tu numer księgi wieczystej nieruchomości, obszar, granice, numer ewidencyjny oraz położenie gruntów, rodzaj użytków, klasę gruntu oraz właściciela tej działki. Dokument ten można uzyskać w gminie, starostwie lub mieście na prawach powiatu.

3. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Jednym z ważniejszych dokumentów jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który pomocny jest w określeniu atrakcyjności okolicy, w której nabywamy nieruchomość.

Kupując nieruchomość gruntową, w dokumencie tym znajdziemy informacje na temat przeznaczenia interesującej nas działki oraz sąsiadujących z nią terenów. Czasem gmina nie posiada obowiązującego planu miejscowego (MPZP), wtedy trzeba się starać o uzyskanie tzw. WZ, czyli warunków zabudowy.

Po ich otrzymaniu dowiemy się, w jaki sposób będziemy mogli zagospodarować działkę, w tym jakich gabarytów zbudować budynek. Informacje dotyczące zagospodarowania przestrzennego uzyskamy w urzędzie gminy lub urzędzie miasta. W niektórych miastach lub gminach, plany miejscowe dostępne są też na stronie internetowej. Wgląd do nich ma każdy bez względu na interes prawny, a o WZ będziemy mogli się starać nawet jeśli nie jesteśmy właścicielem gruntu.

4.Nieuregulowany stan prawny nieruchomości

Czasami można spotkać się z sytuacją, gdzie zapisy znajdujące się w księdze wieczystej nie pokrywają się ze stanem faktycznym – to tzw. nieuregulowany stan prawny nieruchomości. W interesie stron zamierzających sfinalizować transakcję sprzedaży-kupna jest regulacja stanu prawnego nieruchomości. Należy pamiętać, że uregulowanie stanu prawnego nieruchomości jest niezbędne przed jej sprzedażą. Przykładowo inwestor, który zamierza zakupić nieruchomość, korzystając z kredytu hipotecznego, nie otrzyma go, jeżeli sytuacja prawna nieruchomości nie będzie klarowna.

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości może zostać ujawniony podczas audytu prawnego nieruchomości. Wówczas specjaliści, którzy sporządzili raport, mogą zaoferować pomoc. Regulowanie stanu prawnego nieruchomości polega na zainicjowaniu procedur, które w efekcie doprowadzą do zgodności do stanu prawnego – stan w dokumentach będzie zgadzał się ze stanem faktycznym.

5.Sprawdzimy stan prawny nieruchomości

Często na zlecenie klientów Kancelaria Nieruchomości zatrudnia ekspertów, którzy przygotowują audyt prawny nieruchomości. Dostęp do takiego raportu pozwala uchronić się przed nabyciem np. nieruchomości z budynkiem, który stanowi samowolę budowlaną. Specjalnością takiej firmy jest także regulacja stanu prawnego nieruchomości zajętych pod drogi publiczne. Jeżeli w najbliższym czasie zamierzają Państwo zakupić nieruchomość, zlecenie sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości to rozsądne i zabezpieczające Państwa interesy działanie. 

Brak komentarzy

Napisz komentarz

ZADZWOŃ